다가구 주택이 전세 사기에 취약한 이유
1. 정확한 시세를 파악하기 어렵다
다가구 주택은 정확한 시세와 거래 가격을 파악이 쉽지 않습니다. 다가구 주택은 아파트와 달리 세대 수가 적고 거래가 빈번하지 않아 최근 거래 기록을 확인하기 어렵기 때문입니다. 즉, 보증금이 시세 대비 적정한지 알기 힘들기 때문에 전세 사기가 발생하기 쉽습니다.
2. 선순위 대출이 있는 경우가 많다
다가구 주택은 대부분 대출이 있습니다. 과도한 대출로 이자를 상환하지 못해 주택이 경매에 나오는 경우도 많습니다. 주택에 선순위 채권이 있으면 세입자는 전세보증보험 가입이 어렵고, 주택이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
3. 선순위 보증금 파악이 어렵다
개별 호수별로 소유주가 다른 다세대 주택과 달리 다가구 주택은 건물 전체를 1인이 소유하고 있습니다. 그래서 집주인이 내 보증금보다 먼저 돌려줘야 하는 선순위 보증금이 있는지를 파악하기 어렵습니다. 나보다 순위가 앞선 세입자가 있는 경우 집이 경매에 나왔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
4. 우선매수권 행사가 어렵다
다가구 주택은 건물 전체가 거래 대상이기 때문에 세입자가 전세 사기 피해자로 인정되더라도 우선매수권을 행사하기 어렵습니다. 우선매수권을 행사하면 세입자는 해당 주택이 경매에서 다른 사람에게 낙찰되더라도 세입자가 동일한 가격으로 먼저 주택을 살 수 있는데요. 그러나 한 명의 세입자가 건물 전체를 낙찰받기도 어렵고 후순위 세입자와 갈등을 빚는 경우가 많아 우선매수권 행사가 쉽지 않습니다.
다가구 주택 전세사기 예방 방법
1. 전세 계약 전 등기부등본 확인
전세 계약은 부동산 등기부등본 확인부터 시작해야 합니다. 중개업자에게 등기부등본을 부탁할 수 있지만 최신 정보를 확인하기 위해서는 ‘대법원 인터넷등기소’에서 직접 발급받는 것이 좋습니다. 등기부등본에는 선순위 채권과 같이 주택과 관련된 모든 권리 사항을 확인할 수 있습니다.
2. 선순위 채권 여부 확인
집주인이 주택을 담보로 대출을 받았거나 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 내역이 있는 주택을 임차할 경우 권리 문제로 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 선순위 채권이 있는 주택은 가급적 거래하지 않는 것이 좋습니다.
3. 전세 보증금 반환보증 보험 가입
보증금을 보호하기 위해서는 전세 계약 시 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증 기관이 대신 보증금을 돌려줍니다.
전세보증보험 청구 가능 여부 확인
전세보증보험 이행을 청구해도 보증 기관이 거절하는 경우가 있습니다. 대부분 보험 약관상의 의무를 이행하지 않거나 청구 절차를 제대로 진행하지 않아 거절되는데요. HUG에서 운영하는 자가진단 서비스를 이용하면 보증 이행을 청구할 수 있는지를 미리 확인할 수 있습니다.
전세 보증금 반환보증 보험 추천
전세보증보험은 HUG, SGI, HF 등 3개 기관에서 운영하고 있습니다. HUG는 가장 많은 사람들이 이용하는 기관으로 가입이 편리하고, SGI는 보증료가 비싸지만 보증 한도가 높아서 보증금이 비싼 주택을 임차할 때 유리하며, HF는 전세자금대출과 함께 이용해야 한다는 제약이 있지만 보증료가 3개 기관 중 가장 낮습니다. 따라서 각각의 장단점을 고려해 본인에게 가장 유리한 보험을 선택하는 것이 좋습니다.
지금까지 다가구 주택이 전세 사기에 취약한 이유와 이를 예방하는 방법을 알아봤습니다. 전세 사기로 보증금을 돌려받지 못하는 다가구 주택 세입자가 많은데요. 이를 예방하기 위해서는 선순위 채권이 없고 전세보증보험에 가입할 수 있는 주택을 선택하는 것이 좋습니다.