대항력이란?
대항력은 내가 거주하는 주택에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력이 있는 세입자는 매매, 상속, 증여 등의 사유로 집주인이 변경되도 전세 계약 기간 동안 거주권과 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장받을 수 있습니다. 예를 들어 경매로 넘어간 주택을 낙찰받은 새로운 집주인이 세입자에게 퇴거를 요구해도 대항력이 있는 세입자는 전세 계약 기간 동안 주택에 거주할 수 있고, 계약 종료 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
대항력 확보 방법
전세 보증금을 보호하기 위해서는 무엇보다 대항력을 확보하는 것이 중요합니다. 대항력을 확보하기 위해서는 실제로 해당 주택에 거주하고(주택 점유), 전입신고(주민등록)를 해야 합니다.
1. 전입 신고
전입신고는 해당 주소지에 주민등록을 하는 것을 말합니다. 주의할 점은 소유권 변동과 근저당권 설정은 접수 당일부터 효력이 발생하지만 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다는 점입니다. 대항력이 발생하기 전에 주택 소유권이 이전되거나 은행의 근저당권이 설정되면 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.
예를 들어 세입자가 전입신고하는 날에 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받은 경우, 대항력이 발생하기 전에 은행의 근저당권이 설정되는데요. 이 경우 집이 경매에 부쳐지면 은행의 근저당권이 세입자의 보증금보다 우선하게 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 주택과 관련된 권리 변동 사항은 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.
2. 주택 점유
세입자가 대항력을 확보하기 위해서는 해당 주택을 점유해야 합니다. 즉, 전입 신고를 하더라도 해당 주택에 실제 거주하지 않으면 대항력이 발생하지 않습니다. 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 대항력을 유지하기 위해 해당 주택에 계속 거주하고 있어야 합니다.
우선변제권이란?
우선변제권은 특정 채권자가 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권을 가진 세입자는 집주인의 채무 문제로 주택이 경매에 부쳐져도 순위가 낮은 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
우선변제권 확보 방법
우선변제권을 확보하기 위해서는 대항력을 갖추고 확정 일자를 받아야 합니다. 확정 일자를 받는다는 것은 임대차 계약이 체결된 일자를 공인받는 것을 말합니다. 우선변제권을 확보하기 위해서는 확정일자를 받기 전에 대항력(전입 신고, 주택 점유)을 갖춰야 합니다.
확정일자는 관할 행정복지센터(주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소 등을 통해 받을 수 있습니다. 작년 6월에 만들어진 ‘임대차 신고제’에 따라 담당 시·군·구청에 임대차 계약을 신고하면 확정 일자가 자동으로 부여됩니다.
임차권 등기 명령 신청
전세 기간이 종료된 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때가 있습니다. 이런 경우 세입자가 이사를 갈 경우 실거주 요건을 갖추지 못해 대항력과 우선변제권을 상실하고 추후 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이때 임차권 등기를 설정하면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다.
지금까지 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 무엇이고, 각각의 권리를 확보하기 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아 봤습니다. 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호하기 위한 다양한 장치를 두고 있는데요. 전세 사기로부터 보증금을 보호하기 위해서는 무엇보다 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다.