사무실을 임차했는데 건물이 경매나 공매로 처분되면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 경우 보증금을 돌려받기 위해서는 확정일자가 있어야 합니다. 사무실 임차 시 확정일자를 신청하는 이유와 방법을 알려 드립니다.
확정일자 뜻
확정일자는 건물 소재지를 관할하는 세무서장이 ‘이 임대차 계약서는 확정일자에 존재했고, 법적 분쟁이 발생했을 때 효력이 있다’고 인정한 날을 말합니다. 사무실을 임차할 때 확정일자를 받으면 등기와 동일한 효력이 있가 때문에 임차한 건물이 경매나 공매로 처분되는 경우 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
확정일자 신청 목적
확정일자를 받는 이유는 ‘상가임대차보호법’의 적용을 받기 위해서입니다. 예를 들어 상가 건물의 소유자와 A, B, C가 순서대로 임대차 계약을 했습니다. A는 확정일자를 받지 않고 B와 C는 확정일자를 받았다면 건물이 경매로 넘어갈 경우 A는 임대차 계약을 가장 먼저 했더라도 B와 C가 받은 뒤에 보증금을 받을 수 있습니다.
실제로 건물이 경매로 넘어가면 채권자의 수가 훨씬 많기 때문에 확정일자를 받지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 확정일자를 받았다고 해서 보증금을 100% 돌려받을 수 있는 것은 아닌데요. 임대차 계약을 할 때 확정일자를 받아야 최소한의 권리 행사와 방어가 가능합니다.
확정일자 신청 방법
사무실을 임차하여 확정일자를 받고자 할 경우, 본인 여부 확인을 위한 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)과 아래의 서류를 지참하고 관할 세무서를 방문하여 접수하면 됩니다. 아직 사업자등록이 되어있지 않은 신규 사업자인지, 이미 사업자 등록을 마친 기존 사업자인지에 따라 구비 서류가 달라집니다.
1. 신규 사업자 필요서류
- 임대차 계약서 원본
- 사업자 등록 신청서(확정일자 신청겸용서식)
- 건물의 일부를 임차한 경우 해당 부분의 도면 1부
2. 기존 사업자 필요서류
- 임대차 계약서 원본
- 사업자 등록 정정 신고서(확정일자 신청 겸용 서식)
- 사업자등록증 원본
- 건물의 일부를 임차한 경우 해당 부분의 도면 1부
보증금 우선 변제권 요건
확정일자를 통해 보증금 우선 변제권을 보장받기 위해서는 지역별 환산 보증금 기준을 충족해야 합니다. 환산 보증금은 보증금과 월세의 보증금 환산액을 합한 금액을 말합니다. 환산 보증금이 기준 금액 미만인 경우에는 ‘상가임대차보호법’상 확정일자에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
지역 | 환산 보증금 |
---|---|
서울특별시 | 9억원 |
‘수도권정비계획법’에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시 | 6억 9천만 원 |
광역시(수도권 중 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시 | 5억 4천만 원 |
기타 지역 | 3억 7천만 원 |
※ 환산 보증금 = 보증금 + 월세의 보증금 환산액
※ 월세의 보증금 환산액 = 월세 X 100
전세금보증보험 가입
‘상가임대차보호법’을 적용받더라도 임차인이 경매를 통해 배당을 받기까지 시간이 오래 걸리고, 배당을 받더라도 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 경우 ‘전세금보증보험’에 가입하면 보증금을 100% 보장받을 수 있는데요. ‘전세금보증보험’ 판매 기관은 아래와 같습니다.
지금까지 사무실 임차 시 확정일자를 신청하는 이유와 방법을 알아봤습니다. 사무실을 임차했는데 건물이 경매나 공매로 처분되면 보증금을 돌려받지 못할 수 있는데요. 이 경우 보증금을 돌려받기 위해서는 임대차 계약을 할 때 확정일자를 받는 것이 좋습니다.