상속 부동산 취득가액 산정 기준
부동산을 상속받으면 취득가액은 단순한 공시가격이 아니라 상속개시일(사망일) 기준의 시가로 산정하는 것이 원칙인데요. 여기서 말하는 시가란 실제 시장에서 거래될 수 있는 일반적인 가치를 말합니다.
시가 인정 기준
| 조건 | 설명 |
|---|---|
| 매매사례가액 | 상속 전후 6개월 내 실매매가 (공매·경매 포함) |
| 감정평가액 | 6개월 이내 2개 이상 감정기관 평균가 |
| 유사 매매사례가액 | 동일 단지·평형 등 유사 부동산 실거래가 |
시가 적용이 어려운 경우
일부 부동산은 매매사례나 감정평가가 부족해 시가 산정이 어려울 수 있습니다. 이 경우 취득가액을 기준시가나 공시가격으로 산정하게 되는데요. 공시가격은 실제 시장 가치보다 낮게 책정되는 경향이 있어 추후 매도 시 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
공시가격 적용 시 문제
| 부동산 종류 | 공시가격 적용 기준 | 양도세 영향 |
|---|---|---|
| 아파트 | 유사 매매사례 | 시가와 유사, 영향 적음 |
| 단독주택/소규모 주택 | 국토부 공시가격 | 시가보다 낮아 양도차익 과다 계산 → 세금 증가 |
| 토지/상가 | 개별공시지가, 건물 기준시가 등 | 시가 괴리 커서 양도세 부담 큼 |
양도세 줄이는 방법
상속 부동산을 매도하면 매매가액과 취득가액의 차이에 대해 양도세가 부과되는데요. 아래 방법을 활용하면 양도세를 효과적으로 줄일 수 있습니다.
1. 상속개시일 전후 6개월 이내 매도
상속개시일 전후 6개월 이내에 부동산을 매도하면 매매가액이 그대로 취득가액으로 인정되는데요. 이 경우 양도차익이 0원이 되어 양도세가 발생하지 않습니다.
2. 감정평가 활용
상속주택을 6개월 내에 매도하기 어렵다면, 감정평가를 통해 취득가액을 높게 신고할 수 있습니다. 상속개시일 전후 6개월 이내에 두 곳 이상의 감정평가업체에서 평가를 받으면 그 금액을 취득가액으로 인정받을 수 있는데요. 감정평가액이 공시가격보다 높게 책정되면, 추후 주택을 매도할 때 양도세를 줄일 수 있습니다.
상속세 + 양도세 줄이는 방법
취득가액을 높게 책정하면 양도세는 줄어들지만 그만큼 상속세가 늘어날 수 있습니다. 따라서 절세 효과를 극대화하려면 두 세금을 함께 고려해 취득가액을 균형 있게 조정할 필요가 있습니다.
| 전략 | 양도세 영향 | 상속세 영향 |
|---|---|---|
| 취득가액 높게 신고 | 양도차익 감소 → 양도세 감소 | 상속재산가액 상승 → 상속세 증가 |
| 취득가액 낮게 신고 | 양도차익 증가 → 양도세 증가 | 상속재산가액 감소 → 상속세 감소 |
세무법인 견적 비교
상속은 법률과 세금이 동시에 얽혀 있어 절차가 매우 복잡합니다. 특히 공동 상속이거나 재산이 많고 부채까지 함께 물려받는 경우, 작은 실수도 큰 불이익으로 이어질 수 있는데요. 절세 전략을 세우고, 서류 준비, 공제 적용, 분쟁 예방 등을 위해서는 세무사나 법무사 같은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
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지금까지 상속 부동산의 취득가액 산정 기준과 양도세 부담을 줄이는 방법을 살펴봤습니다. 양도세를 줄이려면 상속개시일 전후 6개월 이내 매도하거나 감정평가를 활용해 취득가액을 높게 인정받는 것이 효과적인데요. 다만 취득가액을 높게 책정하면 상속세가 늘어날 수 있으므로, 상속세와 양도세를 함께 고려해 결정해야 합니다.