선순위 임차인 vs 후순위 임차인
1. 선순위 임차인
선순위 임차인은 근저당권이 설정되지 않은 주택에 대하여 임대차 계약을 체결하고 전입 신고 및 주택 점유 요건을 갖춘 세입자를 말합니다. 대항력이 있어 경매나 매매로 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 전세 계약 시 등기부등본을 확인하고 근저당권이 없는 주택을 선택하는 것이 좋습니다.
2. 후순위 임차인
후순위 임차인은 근저당권이 설정된 주택에 대하여 임대차 계약을 체결한 세입자를 말합니다. 대항력이 없어 경매나 매매로 집주인이 변경되면 그 주택을 비워줘야 하고 보증금도 돌려받을 수 없습니다. 기존 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 제기할 수는 있는데요. 소송에서 이겨도 집주인이 재산이 없으면 보증금을 받기가 어렵습니다.
대항력이란?
대항력은 내가 거주하는 주택에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력이 있는 세입자는 매매, 상속, 증여 등의 사유로 집주인이 변경되도 전세 계약 기간 동안 거주권과 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장받을 수 있습니다. 예를 들어 경매로 넘어간 주택을 낙찰받은 새로운 집주인이 세입자에게 퇴거를 요구해도 대항력이 있는 세입자는 전세 계약 기간 동안 주택에 거주할 수 있고, 계약 종료 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 주의할 점은 소유권 변동과 근저당권 설정은 접수 당일부터 효력이 발생하지만 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다는 점입니다.
임차인 선순위 후순위 구분 방법
임차인의 선순위 후순이 여부를 판단하기 위해서는 등기부등본에서 말소기준권리를 찾아야 합니다. 등기부등본에는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 등의 접수 내역이 기재되어 있는데요. 이중에서 가장 먼저 접수된 권리가 말소기준권리입니다. 이 말소기준권리 접수일자보다 대항력이 먼저 발생하면 선순위 임차인, 늦게 발생하면 후순위 임차인입니다. 주택과 관련된 권리 변동 사항은 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.
전세 보증금 반환보증 보험 추천
전세보증보험은 HUG, SGI, HF 등 3개 기관에서 운영하고 있습니다. HUG는 가장 많은 사람들이 이용하는 기관으로 가입이 편리하고, SGI는 보증료가 비싸지만 보증 한도가 높아서 보증금이 비싼 주택을 임차할 때 유리하며, HF는 전세자금대출과 함께 이용해야 한다는 제약이 있지만 보증료가 3개 기관 중 가장 낮습니다. 따라서 각각의 장단점을 고려해 본인에게 가장 유리한 보험을 선택하는 것이 좋습니다.
지금까지 선순위 임차인과 후순위 임차인의 차이점과 임차인 유형을 구분하는 방법을 알아봤습니다. 임차인은 대항력 여부에 따라 선순위 임차인과 후순위 임차인으로 구분되는데요. 주택이 경매에 넘어가면 임차인 유형에 따라 보호받는 권리의 범위가 달라진다는 점에 유의할 필요가 있습니다.