전세권 설정 등기란
‘전세권 설정 등기’는 세입자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용할 수 있도록 하는 등기를 말합니다. 즉, 등기부등본에 ‘나는 여기 전세 세입자다’라는 것을 기록하는 것입니다. 전세권 설정 등기를 하면 거주지가 경매 또는 공매로 매각되더라도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 주의할 점은 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 있어야 한다는 것입니다. 그래서 집을 구할 때는 전세권 설정이 가능한지 공인중개사에게 확인하는 것이 좋습니다.
전세권 설정 등기 효력
임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받아 전입신고를 하면 해당 주택에 거주하는 데 문제가 없습니다. 다만 전세권 설정 등기를 하지 않으면 보증금을 돌려 받지 못할 때 임의 경매를 신청하거나 부동산에 대한 후순위 권리자 및 채권자들보다 우선 변제를 받을 수 없습니다. 전세권 설정 등기가 필요한 이유를 다시 정리하면 아래와 같습니다.
- 임대차 기간이 종료된 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차 보증금 반환 소송을 할 필요 없이 바로 부동산 임의 경매를 신청할 수 있습니다.
- 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송을 진행할 때 전세권 설정 등기 일자가 배당 순위가 되기 때문에 다른 채권자들보다 먼저 변제받을 수 있습니다.
전세권 설정 vs 확정일자 장단점 비교
세입자의 우선 변제권을 보호하기 위한 제도로 전세권 설정 등기와 확정일자 신청이 있는데요. 두 제도는 집주인의 동의 여부와 비용에 차이가 있습니다. 확정일자 신청은 집주인의 동의가 필요 없고 비용도 600원밖에 들지 않는데요. 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 필요하고 수수료도 보증금 액수에 따라 커질 수 있습니다.
전세권 설정 등기가 확정일자 신청보다 더 좋은 점도 있습니다. 확정일자만 받은 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자가 소송을 제기해서 이겨야 부동산에 대한 강제 집행을 할 수 있는데요. 전세권 설정 등기를 하면 별도의 소송 없이 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다.
지금까지 전세권을 설정 등기가 무엇이고 왜 필요한지 알아봤습니다. 최근 전세 보증금을 제때 돌려받지 못해 어려움을 겪는 세입자들이 늘고 있는데요. 전세권 설정 등기를 통해 전세 사기로부터 내 보증금을 보호할 수 있습니다.