전세보증보험 가입 조건 및 거절 사유

전세보증보험에 가입하면 보증금 사고가 발생했을 때 보증 기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 그래서 전세 계약 시 가능하면 보증 보험에 가입하는 것이 좋은데요. 전세보증보험 가입을 위해 필요한 조건이 무엇인지 알려 드립니다.


전세보증보험이란?

전세보증보험(전세 보증금 반환보증 보험)은 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 등 3개 기관이 세입자의 전세 보증금을 보호하기 위해 운영하는 보험 상품입니다. 전세 계약이 종료됐는데도 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않으면 보증 기관이 집주인을 대신해 보증금을 지급하고 나중에 집주인에게 지급한 보증금을 청구해 돌려받습니다. 전세보증보험은 전세권 설정과 달리 세입자가 집주인의 동의 없이 가입할 수 있습니다.

전세보증보험 가입 조건

전세 계약을 했다고 해서 모든 사람이 전세보증보험에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 필요한 조건을 충족하지 못하면 가입이 거절될 수 있습니다. 전세보증보험 가입 조건은 아래와 같습니다.

1. 전세 계약 기간 1년 이상

전세보증보험에 가입하기 위해서는 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 합니다. 잔금 지급과 전입 신고를 완료해야 가입할 수 있습니다. 신규 계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 보험 가입을 신청해야 하며, 갱신 계약인 경우 갱신되는 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다.

2. 공인중개사를 통한 계약 체결

전세보증보험에 가입하기 위해서는 공인중개사를 통해 계약을 체결해야 합니다. 세입자와 집주인이 직접 거래하는 경우에는 가입이 불가능한데요. 공인중개사를 통해 체결한 기존 계약을 갱신한 경우에는 직거래를 하더라도 가입이 가능합니다.

3. 주택 유형: 아파트, 주거용 오피스텔, 단독∙다가구∙다중주택, 다세대 주택, 노인복지주택

전세보증보험에 가입하기 위해서는 임차하는 주택의 유형이 아파트, 주거용 오피스텔, 단독∙다가구∙다중주택, 다세대 주택, 노인복지주택 중 하나에 해당해야 합니다. 주택의 유형이 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등인 경우에는 가입할 수 없습니다.

4. 주택가액 대비 선순위 채권 비율이 60% 이하

전세보증보험에 가입하기 위해서는 전세 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가액 이하여야 하며, 선순위 채권은 주택 가액의 60% 이하여야 합니다. 주택 가액은 주택 가격에 담보 인정 비율(90%)을 곱한 값입니다. 예를 들어 주택 가격이 1억 원이라면 주택 가액은 9천만 원입니다. 주택 가격은 아파트와 오피스텔의 경우 KB부동산과 한국부동산원의 시세를, 단독∙다가구∙다중주택, 다세대 주택 등은 국토부 공시 가격의 140%를 기준으로 합니다.

5. 주택 소유권에 대한 권리침해 사항 없음

전세보증보험에 가입하기 위해서는 보증서 발급일 현재 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유여야 하며, 소유권 침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 없어야 합니다. 권리침해 여부는 해당 주택의 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.

6. 위반 건축물에 해당하지 않음

전세보증보험에 가입하기 위해서는 전세 목적물이 되는 주택이 위반 건축물에 해당하지 않아야 합니다. 건축물대장을 보면 위반 건축물 여부를 확인할 수 있습니다. 임차할 주택이 아파트인 경우에는 위반 건축물에 해당하는 사항이 있어도 보험에 가입할 수 있습니다.


전세보증보험 가입 불가 사유

대항력과 우선변제권을 확보하지 못해 보증 기관이 집주인으로부터 보증금을 회수할 수 없다면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 전세보증보험 가입이 거절되는 대표적인 아래와 같습니다.

1. 주택임대차보호법이 적용되지 않는 주택 유형

전세보증보험은 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 유형인 경우에만 가입이 가능합니다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 유형은 아파트, 주거용 오피스텔, 단독∙다가구∙다중주택, 다세대 주택, 노인복지주택 등입니다. 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설, 공관 등의 경우에는 전세보증보험에 가입할 수 없습니다.

2. 전입신고 및 확정일자 미이행의 경우

보증 기관은 세입자가 대항력과 우선변제권이 있는 경우에만 전세보증보험 가입을 승인합니다. 세입자가 대항력과 우선변제권을 가지려면 전세 계약 체결 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그렇지 않으면 법적으로 전세 보증금을 보호받을 수 없고 전세보증보험에 가입할 수 없습니다.

3. 전세 계약 기간이 1년 미만인 경우

전세 계약 기간이 1년 미만이면 일시 사용 임대차로 인정되어 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 이 경우 전세보증금반환채권을 담보로 인정받을 수 없어 보험에 가입할 수 없습니다. 따라서 전세보증보험에 가입하기 위해서는 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 합니다.


4. 전세 계약 기간의 1/2을 초과한 경우

전세보증보험은 신청 기한이 정해져 있습니디. 신청 기한은 전세 계약이 신규인지 갱신인지 여부에 따라 달라집니다. 신규 계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 보험 가입을 신청해야 하며, 갱신 계약인 경우 갱신되는 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다.예를 들어 2년 계약을 체결한 경우 1년이 초과하면 보험에 가입할 수 없습니다.

5. 보증금이 보증 한도를 초과하는 경우

보증금이 보증 한도를 초과하면 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 보증 한도는 수도권이 7억 원, 비수도권이 5억 원입니다. 다만, SGI서울보증에서 가입할 경우 HUG나 HF와 달리 아파트는 한도가 없으며, 그 외 주택은 한도가 10억 원입니다.

보증금이 한도를 초과하면 전세를 반전세로 전환하는 방법으로 보험에 가입할 수 있습니다. 예를 들어 전세 보증금이 6억 원인 비수도권 주택의 경우 집주인과 협의하여 보증금을 5억 원으로 낮추고 나머지는 월세로 내도록 하면 보험에 가입할 수 있습니다.

6. 부채의 합계가 주택 가액을 초과하는 경우

부채의 합계가 주택 가액을 초과하면 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 전세 보증금과 선순위 채권의 합이 주택 가액(주택 가격 * 90%)를 초과하는 경우, 선순위 채권이 주택 가액의 60%를 초과하는 경우, 단독 주택이나 다가구 주택에 한해 선순위 채권과 선순위 보증금 합계가 주택 가액의 80%를 초과하는 경우 보험 가입이 거절될 수 있습니다.

7. 주택 소유권에 권리침해 사항이 있는 경우

전입신고 및 확정일자보다 먼저 주택 등기부등본에 기재된 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 내역이 있으면 세입자는 후순위가 되어 선순위 채권자에게 대항력을 행사할 수 없게 됩니다. 이 경우 보증 기관은 전세보증금반환채권은 담보의 가치가 없다고 판단하고 보험 가입을 거절합니다.

8. 공인중개사를 통해 계약하지 않은 경우

직거래로 전세 계약을 체결하면 집주인과 세입자가 공모하여 부당한 방법으로 보험금을 청구할 위험이 있기 때문에 보증 기관이 보험 가입을 거절합니다. 따라서 전세보증보험에 가입하려면 수수료가 발생하더라도 반드시 공인중개사를 통해 계약을 체결해야 하고 공인중개사의 날인을 받아야 합니다.

9. 계약서에 채권 양도 금지 특약이 있는 경우

전세 계약서에 채권 양도를 금지하는 특약이 있으면 보증 기관이 전세보증금반환채권을 담보로 받을 수 없어 보증 보험 가입이 불가능합니다. 따라서 전세 계약을 체결할 때 계약서에 채권 양도 금지 조항이 있는지 확인하고, 있다면 삭제를 요청해야 합니다.

10. 주택에 다른 세대의 전입 내역이 있는 경우

전세 주택에 다른 세대의 전입 내역이 있는 경우 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 다른 세대의 전입 내역이 있다는 것은 기존 세입자가 주민등록을 이전하지 않았거나, 집주인이 이중으로 전세 계약을 했다는 것을 의미합니다. 이 경우 세입자의 대항력과 우선변제권이 발생하지 않습니다. 이러한 위험을 피하기 위해서는 전세 계약 시 전입세대열람원을 발급하여 전앱 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

11. 임차할 주택이 위반(불법) 건축물인 경우

전세보증보험에 가입하기 위해서는 전세 목적물이 되는 주택이 위반 건축물에 해당하지 않아야 합니다. 건축물대장을 보면 위반 건축물 여부를 확인할 수 있습니다. 임차할 주택이 아파트인 경우에는 위반 건축물에 해당하는 사항이 있어도 보험에 가입할 수 있습니다.


전세 보증금 반환보증 보험 추천

전세보증보험은 HUG, SGI, HF 등 3개 기관에서 운영하고 있습니다. HUG는 가장 많은 사람들이 이용하는 기관으로 가입이 편리하고, SGI는 보증료가 비싸지만 보증 한도가 높아서 보증금이 비싼 주택을 임차할 때 유리하며, HF는 전세자금대출과 함께 이용해야 한다는 제약이 있지만 보증료가 3개 기관 중 가장 낮습니다. 따라서 각각의 장단점을 고려해 본인에게 가장 유리한 보험을 선택하는 것이 좋습니다.

지금까지 전세보증보험 가입을 위해 필요한 조건이 무엇인지 알아봤는데요. 전세보증보험에 가입하면 보증금 사고가 발생했을 때 보증 기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 가입 조건을 충족한다면 전세 계약 시 보증 보험에 가입하는 것이 좋습니다.


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