전세보증보험 이행 청구 거절 사유

전세보증보험에 가입해도 보증금이 보호되지 않는 경우가 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 보증 이행을 청구했는데 보증 기관이 거절하면 곤란한 상황에 놓이게 되는데요. 어떠한 경우에 보증 이행 청구가 거절되는지 알려 드립니다.


대항력과 우선변제권의 상실

전세보증보험에 가입한 경우에도 세입자가 대항력을 상실하면 보증 이행이 거절될 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 거주를 보장받고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 보증 기관은 손실을 피하기 위해 대항력과 우선변제권이 확보되지 않으면 보증 채무가 성립하지 않는다는 면책 조항을 두고 있습니다.

1. 임차권 등기가 완료되기 전에 이사하는 경우

개인적인 사정으로 보증금을 받지 못하고 먼저 이사를 하더라도 대항력을 유지하기 위해서는 임차권 등기를 해야 합니다. 임차권 등기를 하지 않고 이사하면 실거주 요건을 갖추지 못해 대항력을 상실하고, 보증 이행이 거절될 수 있습니다.

2. 보증 기관이 구상권을 행사하기 전에 임차권 등기를 말소하는 경우

보증 기관이 집주인에게 전세 보증금을 청구(구상권을 행사)하기 위해서는 세입자가 대항력을 유지해야 합니다. 보증 기관이 구상권을 행사하기 전에 세입자가 임차권 등기를 말소한 경우 보증 기관에 이행 청구를 정상적으로 접수했더라도 이행이 거절될 수 있습니다.

3. 주택을 제3자에게 무단으로 양도 또는 전대하는 경우

세입자가 대항력을 유지하기 위해서는 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다. 제3자에게 주택을 무단으로 양도를 하거나 임대하는 경우 실거주 요건을 갖추지 못하여 대항력을 상실하고, 보증 이행이 거절될 수 있습니다.


전세 보증금에 대한 권리 침해

1. 대항력이 발생하기 전에 근저당권이 설정된 경우

세입자가 전입신고 및 확정일자 등록을 마치기 전에 집주인이 은행에서 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권이 설정되면 보증 이행이 거절될 수 있습니다. 은행보다 우선변제권 순위에서 밀려 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세 보증금을 돌려받을 수 없기 때문입니다. 근저당권의 효력은 대출 실행 당일에 발생하고 대항력은 전입신고 및 확정일자 등록 다음 날 0시에 발생한다는 점에 유의해야 합니다.

2. 대항력이 발생하기 전에 소유권이 이전된 경우

세입자가 전입신고 및 확정일자 등록을 마치기 전에 집주인이 매매 계약을 체결하여 주택 소유주가 변경되면 보증 이행이 거절될 수 있습니다. 소유권 이전 등기의 효력은 접수 당일에 발생하고 대항력은전입신고 및 확정일자 등록 다음 날 0시에 발생하기 때문에 새로운 집주인은 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다.


전세보증보험 통지의무 위반

전세보증보험 가입자는 아래의 사유가 발생한 경우 1개월 이내에 보증 기관에 이를 알려야 합니다. 이를 위반한 경우 보증 사고가 발생하더라도 보증금 지급이 거절될 수 있습니다.

  • 집주인 또는 세입자가 변경된 경우
  • 경∙공매에 관한 사항을 통보받은 경우
  • 전세 계약이 종료 또는 해지된 경우

전세금과 상관없는 채무 이행 신청

전세보증보험은 전세 보증금을 보호하기 위한 것이기 때문에 이와 관련없는 채무의 이행 청구는 거절됩니다. 지연 손해, 필요 경비 등은 전세 계약과 관련이 있지만 보증금이 아니기 때문에 보증 이행이 거절됩니다. 또한 전세보증보험 가입 당시에 제출한 서류와 별도로 이면 계약을 체결한 경우 보증 기관에 제출한 전세 계약서에 의한 채무가 아니기 때문에 보증 이행이 거절됩니다.


전세 보증금 반환보증 보험 추천

전세보증보험은 HUG, SGI, HF 등 3개 기관에서 운영하고 있습니다. HUG는 가장 많은 사람들이 이용하는 기관으로 가입이 편리하고, SGI는 보증료가 비싸지만 보증 한도가 높아서 보증금이 비싼 주택을 임차할 때 유리하며, HF는 전세자금대출과 함께 이용해야 한다는 제약이 있지만 보증료가 3개 기관 중 가장 낮습니다. 따라서 각각의 장단점을 고려해 본인에게 가장 유리한 보험을 선택하는 것이 좋습니다.

지금까지 어떠한 경우에 전세보증보험 이행 청구가 거절되는지 알아 봤습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 보증 이행을 청구했는데 보증 기관이 거절하면 곤란한 상황에 놓이게 되는데요. 이러한 상황을 피하기 위해서는 전세 만기 전에 본인의 보증 이행 거절 사유 해당 여부를 확인하는 것이 좋습니다.


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