집주인 바뀌면 전세보증금은 누구에게?
주택임대차보호법에 따르면 전세 계약 기간 중 집주인이 변경되면 새 집주인은 임대인의 지위를 승계하여 전세보증금반환채무를 부담해야 하고, 보증 사고 발생시 보증 기관의 구상권 청구에 응해야합니다. 주택 매매 시 전세보증금반환채무를 승계하지 않는다는 특약이 계약서에 포함돼 있어도 효력이 없습니다.
집주인 변경 시 세입자가 해야 할 일은?
전세보증보험에 가입되어 있다면 세입자는 집주인이 변경될 때 보증 기관에 임대인 변경 신청을 해야 합니다. 보증 기관은 임대인 변경 신청이 있어야 새로운 집주인에게 구상권 청구를 위한 채권양도 사실 통지를 할 수 있습니다. 임대인 변경 신청을 하지 않으면 새 집주인과의 보증금 문제가 발생했을 때 보증 기관의 보호를 받을 수 없습니다. 임대인 변경 신청 절차와 필요한 서류는 보증 기관의 콜센터에 연락하거나 온라인 상담 문의를 하면 안내받을 수 있습니다.
대항력과 우선변제권을 확보해야 하는 이유
전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌면 보증금은 새 집주인에게 받아야 합니다. 그런데 새 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없다면 난처한 상황에 처할 수 있습니다. 그래서 전세 계약을 했다면 반드시 전입신고 및 확정일자 절차를 통해 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 대항력과 우선변제권을 확보한 선순위 세입자는 집이 경매로 넘어가도 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
세입자가 집주인 변경을 원치 않는다면?
집주인이 변경됐을 때 보증금을 돌려받지 못할 것 같으면 세입자는 새 집주인과 전세 계약을 거부할 수 있습니다. 세입자가 새 집주인에 대한 거부권을 행사하면 전세보증금채권은 기존 집주인에게서 새 집주인에게 승계되지 않습니다. 단, 거부권 행사는 채권의 승계를 막을 뿐 부동산 매매 자체를 막을 수는 없습니다. 세입자가 거부권을 행사하면 전세 계약이 즉시 종료되어 집을 비워줘야 하는 명도 의무가 발생한다는 점을 유의해야 합니다.
세입자 모르게 집주인이 바뀌는 경우에 대비하는 방법
간혹 세입자 모르게 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 이런 수법으로 전세 보증금을 가로채는 전세 사기도 있는데요. 이 경우 세입자는 계약이 끝날 무렵에야 집주인이 바뀐 것을 알게 되어 피해를 입게 됩니다. 이를 막기 위해서는 계약서에 ‘집주인이 바뀌면 세입자에게 알려야 하고 이를 어기면 기존 집주인이 전세금 전액을 돌려줘야 한다’는 특약을 넣어두는 것이 좋습니다.
전세 보증금 반환보증 보험 추천
전세보증보험은 HUG, SGI, HF 등 3개 기관에서 운영하고 있습니다. HUG는 가장 많은 사람들이 이용하는 기관으로 가입이 편리하고, SGI는 보증료가 비싸지만 보증 한도가 높아서 보증금이 비싼 주택을 임차할 때 유리하며, HF는 전세자금대출과 함께 이용해야 한다는 제약이 있지만 보증료가 3개 기관 중 가장 낮습니다. 따라서 각각의 장단점을 고려해 본인에게 가장 유리한 보험을 선택하는 것이 좋습니다.
지금까지 전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌어도 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 알아봤습니다. 전세보증보험에 가입했어도 집주인이 바뀌면 불안할 수 밖에 없는데요. 보증 기관에 임대인 변경을 신청하면 보증금 문제가 발생해도 보호받을 수 있습니다.