보증보험 가입 의무 면제 조건
민간임대주택법에 따라 주택임대사업자는 임대차 계약 시 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 다만, 아래 세 가지 조건 중 하나에 해당하는 경우 보증보험 가입 의무를 합법적으로 면제받을 수 있습니다.
1. 임대보증금이 ‘최우선 변제금액’ 이하인 경우
임대보증금이 주택임대차보호법상 ‘최우선 변제금액’ 이하이고 세입자가 보증보험 미가입에 동의한 경우 가입 의무가 면제됩니다. ‘최우선 변제금액’은 지역별로 차등 적용되는데요. 서울 5천만 원, 수도권 과밀억제권역 및 용인시‧화성시‧세종시 3천 4백만 원, 광역시 및 안산시‧광주시‧파주시‧이천시‧평택시 2천 3백만 원, 그 밖의 지역 2천만 원입니다.
지역 | 최우선 변제금액 |
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서울 | 5,000만 원 |
수도권 과밀억제권역 및 용인시‧화성시‧세종시 | 3,400만 원 |
광역시 및 안산시‧광주시‧파주시‧이천시‧평택시 | 2,300만 원 |
그 밖의 지역 | 2,000만 원 |
2. 임대사업자가 공공주택사업자와 임대차 계약을 체결한 경우
임대사업자가 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH), 지방공사 등 공공주택사업자와 기존 주택에 대한 임대차 계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자가 임대보증금 보증보험에 가입했다면 임대사업자는 별도로 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
3. 세입자가 전세보증금 반환 보증보험에 가입한 경우
세입자가 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 보증 기관에서 운용하는 전세보증금 반환 보증보험에 가입하면 임대사업자는 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다. 다만 이 경우 임대사업자는 전세보증금 반환 보증보험료의 75%를 세입자에게 부담해야 하므로 임대보증금 보증보험에 가입한 것과 큰 차이가 없습니다.
보증보험 가입 거절 사유
면제와 다르게 보증보험 가입이 거절되는 경우도 있습니다. 은행 대출 등 선순위 채권과 보증금의 합이 주택 가격보다 높거나, 대출이 주택 가격의 60% 이상이면 가입할 수 없고, 주택이 압류를 당하거나 경매가 진행돼도 가입이 불가능합니다. 또한 보증금이 수도권의 경우 7억 원, 수도권 외 지역의 경우 5억 원을 넘으면 가입할 수 없고, 계약 만료까지 1년이 채 남지 않았다면 가입할 수 없습니다.
보증보험 미가입 과태료
주택임대사업자가 거절 사유로 인해 임대보증금 보증보험에 가입하지 못한 경우에는 임대주택 1채당 3천만 원 한도 내에서 보증금의 10%에 해당하는 과태료가 부과될 수 있습니다. 예를 들어 임대주택 수가 10채인 경우 최대 3억 원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한 부채 비율이 높아 보증보험 가입이 거절되었음에도 불구하고 부채 비율을 줄이지 않은 경우에는 임대사업자 등록이 강제로 취소될 수 있는데요. 이 경우 그동안 받았던 세금 감면 혜택을 모두 반납해야 합니다.
임대보증금 보증보험 추천
임대보증금 보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 중 하나를 선택해 가입할 수 있습니다. 한국주택금융공사와 서울보증보험은 주택의 종류에 상관없이 가입할 수 있지만, 주택도시보증공사는 도시형 생활주택을 임대한 경우에만 가입할 수 있습니다.
지금까지 주택임대사업자의 보증보험 가입 의무를 면제 조건을 알아봤습니다. 주택임대사업자는 임대차 계약 시 보증보험에 의무적으로 가입해야 하며, 이를 위반할 경우 3천만 원의 과태료가 부과되는데요. 일정 조건을 충족하면 가입 의무를 면제받을 수 있습니다.