후순위 임차인 대항력
임차한 주택이 경매로 넘어가 소유권이 변경되면 후순위 임차인의 대항력은 소멸하게 됩니다. 대항력은 계약 기간 동안 해당 주택에 거주하고 계약 종료 시 집주인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항력이 소멸되면 거주권과 보증금을 보호받을 수 없습니다. 다만 대항력이 없는 후순위 임차인도 대위변제 제도를 이용하면 대항력이 있는 선순위 임차인의 지위를 얻을 수 있습니다.
대위변제란?
대위변제는 채무자의 채무를 제3자가 대신 변제하는 것을 말합니다. 세입자가 집주인의 선순위 채권을 대신 변제하면 대항력을 갖춘 임차인이 되어 보증금을 보호받을 수 있습니다. 예를 들어 경매에 나온 주택 세입자가 경매 전날 집주인을 대신해 은행의 채권을 변제하면 은행의 선순위 채권을 소멸되고 세입자는 후순위 임차인에서 선순위 임차인으로 변경됩니다. 이렇게 하면 세입자는 경매 낙찰자로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
배당 요구 방법
부동산 경매가 진행되면 세입자는 법원으로부터 배당 요구 및 권리 신고 신청에 대한 안내를 받게 됩니다. 이때 대항력이 있는 세입자는 법원에 배당을 요구할 수 있습니다. 배당 요구는 법원이 정한 기일까지 신청하면 되는데요. 신분증과 인감 도장을 지참하고 법원에서 권리 신고 및 배당 요구 신청서를 작성하여 임대차계약서 사본 1부와 주민등록등본 1부를 함께 제출하면 됩니다.
배당 수령 방법
세입자가 배당금을 받으려면 집주인의 명도확인서가 필요합니다. 명도확인서는 세입자가 부동산을 집주인에게 인도한 사실을 증명하는 서류입니다. 낙찰자는 세입자가 이상없이 집을 비운 사실을 확인하면 명도확인서를 작성해서 인감증명서와 함께 세입자에게 주어야 합니다. 세입자는 배당 기일에 법원에 해당 서류를 제출하고 배당금을 받을 수 있습니다.
전세 보증금 반환보증 보험 추천
전세보증보험은 HUG, SGI, HF 등 3개 기관에서 운영하고 있습니다. HUG는 가장 많은 사람들이 이용하는 기관으로 가입이 편리하고, SGI는 보증료가 비싸지만 보증 한도가 높아서 보증금이 비싼 주택을 임차할 때 유리하며, HF는 전세자금대출과 함께 이용해야 한다는 제약이 있지만 보증료가 3개 기관 중 가장 낮습니다. 따라서 각각의 장단점을 고려해 본인에게 가장 유리한 보험을 선택하는 것이 좋습니다.
지금까지 후순위 임차인이 대항력을 확보하고 배당을 요구할 수 있는 방법을 알아봤습니다. 주택이 경매로 넘어가면 후순위 임차인은 대항력이 없어 보증금을 받을 수 없는데요. 대위변제 제도를 이용하면 대항력을 갖춘 선순위 임차인 지위를 얻어 경매 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있습니다.