주택임대사업자 등록의 장점
주택임대사업자의 가장 큰 장점은 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다는 점입니다. 특히 다주택자는 중과세로 인한 경제적 부담이 크기 때문에 주택임대사업자로 등록하는 경우가 많습니다.
1. 재산세 감면
재산세 감면 여부는 공동주택 면적에 따라 달라집니다. 전용면적이 40㎡ 이하인 경우 재산세가 면제되고 재산세가 50만 원을 초과하면 초과분의 85%가 감면됩니다. 전용면적이 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하인 경우 75%가 감면되고, 전용면적이 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하인 경우 50%가 감면됩니다.
2. 취득세 감면
취득세의 경우 단기, 공공지원, 장기 할 것 없이 60㎡ 이하이면 200만원까지는 모두 면제되고 200만원이 넘더라도 초과분에 한하여 85%를 감면 받습니다. 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하이면 임대 목적으로 등록한 주택이 20호 이상인 경우에 한해 50%를 감면 받습니다.
3. 양도소득세 감면
주택임대사업자의 가장 큰 장점은 특정 요건을 충족하면 양도소득세를 면제받는다는 것입니다. 임대개시 시점의 주택 가격이 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하이고, 임대료 5% 증액 제한을 준수하면 양도소득세를 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%를 감면 받습니다.
4. 종합부동산세 합산 배제
주택임대사업자는 임대개시 시점의 주택 가격이 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하이고, 임대료 5% 증액 제한을 준수하고, 의무임대 기간 10년을 충족하면 해당 주택에 대한 종합부동산세가 면제됩니다. 다만 비과세 혜택을 받기 위해서는 9월 16일 ~ 30일에 국세청 홈택스에서 종합부동산세 합산 배제 신청을 해야 합니다.
주택임대사업자 등록의 단점
주택임대사업자가 되면 다양한 세제 혜택을 받는 대신 법적인 의무사항을 준수해야 합니다. 이를 위반할 경우 최저 500만 원에서 최대 3,000만 원의 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
1. 임대사업자 설명 의무
임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등)등에 대해 설명해야 합니다. 둘 이상의 임대차 계약이 존재하는 다가구 주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다. 이를 위반하면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
2. 소유권등기상 부기등기 의무
임대사업자는 등록한 임대 주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 소유권 등기에 임대 의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 부기등기해야 합니다. 임대사업자 등록증을 지참하여 관할 시·군·구청을 방문하면 부기등기를 신청할 수 있습니다. 이를 위반하면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
3. 임대차계약 신고 의무
임대사업자는 임대차 계약을 체결하면 관할 시·군·구청 방문 또는 렌트홈을 통해 임대료, 임대기간 등 임대차계약 내용(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 신고해야 합니다. 신고 시에는 임대차계약신고서와 표준임대차계약서를 제출해야 합니다. 이를 위반하면 1,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
4. 표준임대차계약서 양식 사용 의무
임대사업자가는 임대차계약을 체결할 때 표준임대차계약서 양식을 사용해야 합니다. 이를 위반하면 임대차계약 신고가 수리되지 않거나 1,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
5. 임대료 증액 제한 의무
임대료를 증액하고자 하는 경우에는 임대료의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. 또한, 임대차계약 또는 임대료 증액 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다. 이를 위반하면 3,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
※ 임차인(세입자)는 증액 비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.
6. 임대의무기간 준수 의무
민간임대주택으로 등록한 주택은 10년의 임대의무기간 동안 임대용으로만 사용해야 하며(본인 거주 불가) 무단으로 양도할 수 없습니다. 이를 위반하면 3,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
7. 임대차계약 유지 의무
임대사업자는 임차인(세입자)의 귀책 사유(월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손·멸실 등)가 없는 한 임대차계약을 해제, 해지, 갱신거절 등을 할 수 없습니다. 이를 위반하면 1,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
8. 임대사업 목적 유지 의무
오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 임대해야 합니다. 이를 위반하면 1,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
9. 임대보증금 보증 의무
임대사업자는 등록임대주택의 임대의무기간이 종료될 때까지 임대보증금에 대한 보증보험에 가입해야 합니다. 이를 위반하면 2년 이하 징역이나 2,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
10. 보고·검사 요청 시 협조 의무
관리관청이 임대사업자에게 필요한 자료 제출을 요구하거나 관련 실사를 하는 경우 적극 협조해야 합니다. 이를 위반하면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
주택임대사업자 등록 조건
주택임대사업자가 되기 위해서는 갖추어야 할 조건들이 있습니다. 민간임대주택으로 등록할 수 있는 본인 소유의 주택이 있어야 하고, 주택은 전용 면적이 149㎡(45평) 이하여야 하며, 공시지가 기준 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하여야 합니다. 주택임대사업자로 등록하면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자 등록 방법
주택임대사업자로 등록하기 위해서는 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 관할 시·군·구청을 방문하여 임대사업자등록을 신청하고 「소득세법」에 따라 관할 세무서를 방문하여 사업자등록을 신청해야 합니다. 요즘은 렌트홈(임대등록시스템)과 국세청 홈택스를 통해 집에서도 간편하게 신청할 수 있습니다.
1. 임대사업자등록 신청
| 신청 방식 | 신청 절차 |
|---|---|
| 온라인 신청 |
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| 오프라인 신청 |
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2. 면세사업자등록 신청
| 신청 방식 | 신청 절차 |
|---|---|
| 온라인 신청 |
|
| 오프라인 신청 |
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지금까지 주택임대사업자 등록의 장단점을 알아봤습니다. 주택임대사업자가 되면 주택의 취득, 보유, 양도 등에 따른 전반적인 부동산 관련 세제 혜택을 받을 수 있는데요. 법적 의무를 준수하지 않으면 고액의 과태료를 부과받을 수도 있다는 점에 유의해야 합니다.