세금 과세 방식
주택임대사업자의 경우 주택을 취득할 때 면적에 따라 25 ~ 100%의 취득세를 감면받습니다. 단, 취득세가 200만 원을 초과하는 경우 85%만 감면받습니다. 재산세도 면적에 따라 25 ~ 100%를 감면받을 수 있고, 종합부동산세는 합산배제 요건 충족 시 비과세됩니다. 월 임대료는 종합소득세로 종합과세되는데요. 연간 임대료가 2,000만 원 이하인 경우에 한해 분리과세되어 누진율이 적용되지 않습니다.
일반임대사업자의 경우 주택을 취득할 때 취득세를 감면받지 못합니다. 대신 취득가의 10%인 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 재산세도 감면받을 수 없습니다. 종합부동산세는 주택임대사업자와 동일하게 비과세됩니다. 월 임대료는 종합소득세로 금액 상관없이 종합 과세되고 10%의 부가가치세도 과세가 됩니다
주택 수 포함 여부
주택임대사업자는 임대하는 다주택, 오피스텔 등은 주거용 주택이기 때문에 양도세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 반면 일반임대사업자가 임대하는 건물, 상가, 오피스텔 등은 업무 시설이기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다.
부가가치세
주거용 주택을 임대하는 주택임대사업는 면세사업자로 수익과 비용에 부가가치세가 부과되지 않습니다. 따라서 환급받을 수 있는 부가가치세도 없습니다. 반면 일반임대사업자는 과세사업자로 임대료 수익에 10%의 부가가치세가 부과되는데요. 대신 건물 매입 등에 지출된 비용에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.
취득세 및 재산세
취득세의 경우 주택임대사업자와 일반임대사업자가 동일하게 4.6%를 적용받습니다. 재산세의 경우 주택임대사업자는 주택의 면적에 따라 0.1 ~ 0.4%를 적용받고, 일반임대사업자는 면적에 관계없이 0.25%를 적용받습니다. 주택임대사업자는 주택 면적, 최초 분양 여부, 취득 가액 등 일정 요건 충족 시 취득세와 재산세를 면제 또는 감면받을 수 있습니다.
종합소득세
종합소득세의 경우 주택임대사업자는 임대 소득이 연 2,000만 원 이하이면 분리과세 신고를 할 수 있습니다. 반면, 일반임대사업자는 임대 소득 규모에 관계없이 종합과세 신고를 해야 합니다. 즉, 과세표준이 다른 소득과 합산되어 계산되고, 그에 따른 누진세율이 적용되어 과세됩니다.
종합부동산세
주택임대사업자가 임대하는 주거용 주택은 종합부동산세 과세 대상이지만, 일반임대사업자가 임대하는 업무용 시설은 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.
양도소득세
주택임대사업자가 임대하는 주거용 주택은 주택의 양도세율이 적용되고, 일반임대사업자가 임대하는 업무용 시설은 일반 건축물의 양도세율이 적용됩니다.
임대사업자 등록 방법
주택임대사업자로 등록하기 위해서는 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 관할 시·군·구청을 방문하여 임대사업자등록을 신청하고, 「소득세법」에 따라 관할 세무서를 방문하여 사업자등록을 신청해야 합니다. 일반임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」가 적용되지 않기 때문에 사업자등록을 신청하기만 하면 됩니다. 요즘은 렌트홈 및 홈택스 홈페이지에서 간편하게 신청할 수 있습니다.
1. 임대사업자등록 신청
| 신청 방식 | 신청 절차 |
|---|---|
| 온라인 신청 |
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| 오프라인 신청 |
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2. 사업자등록 신청
| 신청 방식 | 신청 절차 |
|---|---|
| 온라인 신청 |
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| 오프라인 신청 |
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지금까지 주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점을 알아봤는데요. 오피스텔 취득 시 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어느 것을 선택하느냐에 따라 혜택과 의무가 달라집니다. 그래서 취득 목적과 소득 수준 등 개인의 상황에 따라 적절한 선택을 할 필요가 있습니다.